Предварительное одобрение моргиджа

Предварительное одобрение моргиджа в Торонто

Предварительное согласие кредитора дать Вам моргидж - критически важный шаг в процессе покупки дома. Это бесплатно, не накладывает на Вас никаких обязательств, но при этом:

1. Позволяет узнать на какой размер ссуды Вы можете рассчитывать.
2. Резко повышает шансы выиграть multiple offers.
3. Фиксирует кредитную ставку на случай ее роста на рынке.


1. При поиске жилья учитывайте свои реальные финансовые возможности


Предварительное одобрение (pre-approval) моргиджа дает Вам четкое понимание недвижимость какой стоимости Вам на самом деле доступна. Вооружённые этой информацией, Вы сузите круг поисков и будете смотреть только те дома и квартиры (и подписывать офферы на их покупку), под которые Вам действительно дадут моргидж (и не будете тратить время на остальные). Например, если у Вас есть 50 тысяч для первоначального взноса и получено предварительное одобрение на 560 тысяч, то Вы поручаете своему риэлтору искать недвижимость, стоимость которой не превышает 610 тысяч.

Pre-approval может не только сузить круг поисков, но также и расширить его - ведь вполне может оказаться, что банк даёт Вам больше денег, чем сумма, на которую Вы первоначально рассчитывали (практика показывает, что некоторые люди слишком пессимистичны в оценке своей финансовой ситуации).

2. Хотите выиграть multiple offers (аукцион на дом)?


Сегодняшний рынок недвижимости очень оживленный, и покупателям приходится конкурировать между собой. Многие владельцы домов отказываются рассматривать предложения от тех покупателей, которые не получили предварительного одобрения моргиджа, поэтому его наличие серьёзно укрепит Вашу позиции на переговорах о покупке дома (торгах). Покупатель с одобренным моргиджем намного более привлекателен для продающего, и этот факт особенно важен при "multiple offers", т.е. когда за дом, который Вы бы хотели называть своим, идёт "война претендентов". Продавец знает, что финансирование не будет проблемой в сделке.

Посмотрите на это с точки зрения продавца. Итак, на Вашем столе лежит несколько предложений о покупке Вашего дома. Некоторые из них от покупателей, предварительно утверждённых банком, а другие от претендентов, которые не сделали никаких усилий, чтобы получить предварительное одобрение (и кто знает дадут ли им моргидж вообще?). Чьи предложения Вы будете рассматривать более серьезно?

Некоторые продавцы идут ещё дальше и вообще не принимают офферы от тех, у кого нет пре-аппрувала, поэтому риэлторы со стороны продавца даже не будут обсуждать эти офферы. Это условие видно только агентам по недвижимости, поэтому не ищите его на сайте MLS. Вот пример фрагмента листинга с соответствующим требованием:



Часто покупатели энергично бросаются искать подходящее жилье, увлеченно просматривают дома и квартиры, откладывая на самый последний момент то, что им кажется скучными и бюрократическими формальностями. Однако сейчас на рынке недвижимости большая конкуренция, и серьезно настроенному покупателю нужно обратиться за предварительным одобрением кредита перед тем, как приступать к поиску недвижимости. Искать жилье, не имея предварительного одобрения моргиджа, это все равно что отправиться за покупками, оставив кошелек дома. Грамотный покупатель начинает процесс покупки недвижимости со встречи с моргидж-агентом, а не с просмотра домов, выставленных на продажу. Такой покупатель знает, что при ведении переговоров с продавцом недвижимости, предварительно полученное одобрение моргиджа дает ему преимущества по сравнению с покупателями, у которых такого одобрения нет.

Статья 'Mortgage pre-approvals demanded by home sellers'


MortgageBrokerNews.ca:

The majority of home sellers say that they would only consider offers from buyers who had already been pre-approved for a mortgage. A poll by Scotiabank found that 61 per cent of sellers seek those with approval and that 69 per cent of buyers are likely to have pre-approval before they begin hunting for their new home. Overall 83 per cent of respondents consider mortgage pre-approval to be “more enticing” for sellers and increases buyers’ negotiating power. Other advantages for buyers include knowing their maximum budget (62 per cent) and understanding their downpayment and monthly mortgage repayments (45 per cent).

3. Фиксирование кредитной ставки на случай ее роста на рынке (rate lock)


Предварительное одобрение также позволяет получить гарантии от кредитора по величине процентной ставку по моргиджу. Обычно ставка фиксируется на период от 60 до 120 дней, т.е. она не изменится, даже если рыночные ставки кредитора за это время повысятся. Если же кредитор понизит свои текущие проценты, то я прослежу за тем, чтобы новая, более низкая ставка была применена к Вашему моргиджу (некоторые кредиторы делают это самостоятельно, но в любом случае, я свяжусь с кредитором чтобы убедится, что снижение ставки отражено в договоре).

Получение предварительного одобрения не будет стоить Вам ничего кроме совсем небольшого количества потраченного времени. Сегодня это особенно удобно: не выходя из своего дома, Вы можете написать мне имейл (ursego@gmail.com) или позвонить (647-993-1877), и у Вас будет письменное (но ни к чему Вас не обязывающее) подтверждение от кредитора.

Предварительное одобрение не является обязательством кредитора


Во время предварительного одобрения кредитор проверяет информацию и документы, предоставленные Вами, для того, чтобы решить, какую сумму он будет готов дать в кредит. Документы, предоставляемые для предварительного одобрения, идентичны документам, которые нужны для заключения договора моргиджа (письмо от работодателя, кредитное досье, подтверждение размера первоначального платежа и т.д.). Однако обратите внимание, что для окончательного заключения договора моргиджа необходимо, чтобы требованиям кредитора удовлетворял не только заемщик, но и объект недвижимости. При предварительном одобрении происходит только одобрение Вас, как заемщика, т.к. объект недвижимости еще не известен. Хотя у Вас и есть предварительное одобрение финансирования от кредитора, для окончательного одобрения ему нужно провести детальную оценку рисков по выбранному Вами объекту недвижимости. На этом этапе есть риск, что кредитор откажется выдавать моргидж для приобретения именно этого дома. Такое может произойти, если, например, кредитор решит, что ему будет сложно продать выбранное жильё в случае, если Вы прекратите выплачивать моргидж; или сумма, которую Вы заплатили, значительно превышает стоимость дома, определённую оценщиком.

Так что помните, что предварительное одобрение моргиджа совсем не означает, что кредитор обязуется профинансировать покупку любой выбранной Вами недвижимости. Если продавец согласится продать дом именно Вам, а кредитор откажет Вам в выдаче займа, Вы не сможете подать на кредитора в суд. С практической точки зрения это означает, что даже если Вы получили предварительное одобрение моргиджа, в условиях Вашего оффера на покупку недвижимости обязательно должен быть condition of financing, т.е. условие, что оффер действителен только в случае, если кредитор выделит необходимый займ на ее покупку. Если же в Вашем оффере не будет этого условия, и кредитор откажет Вам в моргидже, то Вы потеряете внесенный задаток (это могут быть десятки тысяч долларов), если Вам не удастся быстро найти другого кредитора для завершения сделки.

ГЛАВНАЯ СТРАНИЦА

Comments are closed.