Подходит время продления моргиджа (renewal)?

Сэкономьте тысячи переоформив договор с более выгодным кредитором!

Не подписывайте renewal letter из Вашего банка не проанализировав, какие еще предложения есть на рынке!


Обновление моргиджа в ТоронтоПосле окончания текущего срока Вы можете переоформить (продлить) моргидж с любым кредитором. Если банк, в котором у Вас в настоящее время моргидж, не предлагает Вам конкурентоспособную ставку, Вы можете из него очень легко уйти. В Канаде существуют десятки кредитных организаций, выдающих займы на покупку жилья, и перезаключать договор с своим кредитором, не посмотрев, что происходит на рынке, и не проанализировав имеющиеся предложения со своим моргидж-агентом, равносильно выбору случайным образом. Ваш банк заинтересован в том, чтобы Вас удержать, но важно исследовать множество разных вариантов и убедиться, что Вы получаете самую лучшую сделку. Прежде, чем "подписать здесь и здесь" договор о продлении (mortgage renewal) с Вашим нынешним банком, давайте встретимся. Рассмотрите и другие предложения - информация о существующих дополнительных вариантах (second opinion) никогда не повредит!


Не перезаключайте договор "с закрытыми глазами"!


Перезаключить договор моргиджа вроде бы просто - достаточно всего лишь подписать со своим нынешним банком соглашение о продлении договора на новый срок (term), не так ли? Увы, всё не так просто. Многие канадцы остаются в своих банках после истечения текущего срока моргиджа без обсуждения условий (слепо подписав договор о продлении с предложенным им рейтом - увы, именно на это банки и рассчитывают), в результате чего получают условия хуже, чем могли бы.

Многие заемщики совершают эту дорогостоящую ошибку, потому что не знают, что можно переходить от одного кредитора к другому (если кредитор-конкурент предлагает лучший моргидж). Другие не проверяют, есть ли на рынке более выгодные условия, потому что считают такой поиск долгим и утомительным процессом (да ещё и в области, в которой они не разбираются и не хотят разбираться) - наверно, они правы для себя, но ведь для того и существуют моргидж-агенты! Когда кредитор пришлет Вам соглашение о перезаключении моргиджа, не спешите подписывать этот документ, не проанализировав с моей помощью, какие еще предложения есть на рынке.

Некоторые банки просто автоматически перезаключают (auto-renew) договор используя "опубликованные" ("posted") ставки, а не предлагаемые новым клиентам "сниженные" ("discounted"), что может провести к разнице в платежах в сотни долларов в месяц! Газета "The Star" опубликовала данные исследования, проведенного Банком Канады, из которого следует, что верность заемщика своему кредитору вовсе не окупается при перезаключении моргиджа. Наоборот, лучшие условия финансирования получают те клиенты, которые переходят от других кредиторов или впервые обращаются за моргиджем. Для банка, в который Вы перейдёте, Вы будете "новым клиентом". Будем называть вещи своими именами - более низким рейтом Вас хотят переманить.

Когда начинать процесс поиска наилучшего кредитора?


Не стоит ждать, когда Ваш банк пришлёт renewal letter - проявите активность в поиске моргидж-продукта, условия которого Вам больше всего подойдут. Свяжитесь со мной за 3 месяца до окончания текущего срока ("term"-а), и я проведу для Вас анализ рынка в поиске более привлекательных предложений, а также проведу переговоры, чтобы получить наиболее выгодные условия. Если же Вы не станете заниматься вопросом смены кредитора, то Ваш моргидж может быть автоматически продлен на новый период. Это означает, что условия продления договора могут оказаться не столь выгодными для Вас, какими они могли бы быть: какова вероятность того, что среди огромного количества предложений на рынке процентная ставка и условия именно Вашего кредитора будут наилучшими? Вполне вероятно, что Вы можете претендовать на более низкий процент, чем предложенный Вашим кредитором в письме о продлении моргиджа.

Если текущий term Вашего моргиджа заканчивается более, чем через 3 месяца:

Автоматически напомнить (введите свой имейл и дату за 3 месяца до окончания текущего term-а):

 style5 
Close

А заодно - рефинансируйте и консолидируйте долги


Переход к другому заёмщику - дело нехитрое. Обычный переход (switch) - это когда Вы берёте свой моргидж как есть (т.е. с тем-же периодом амортизации и в точности той суммой, которую остались должны по окончании предыдущего term-а) и просто переходите к другому заёмщику, предложившему лучший процент и условия. Однако Вы можете изменить период амортизации и сумму моргиджа. Если хотя бы один из этих параметров изменён, то это рассматривается как рефинансирование моргиджа. Изменение других параметров (например, переход с variable на fixed или изменение частоты платежей) рефинансированием не считается.

На практике это означает, что продление договора на моргидж - это также возможность "закрыть" долги по кредитным карточкам и вернуть ссуды, взятые под высокий процент, что уменьшит общую сумму выплат и сэкономит значительную сумму на процентах (ведь процент под моргидж сегодня неправдоподобно низкий, чего не скажешь о ссудах на машину, уже не говоря о просто грабительских процентах по кредитным карточкам). Например, если за старый моргидж Вы ещё должны 300 тысяч, и при этом на Вас "висят" 10 тысяч долга по кредиткам и 20-тысячная ссуда на машину, то возьмите новый моргидж не 300, а 330 тысяч, из которых 30 уйдёт на погашение долгов.

Многие проводят рефинансирование с консолидацией долгов ещё до окончания текущего term-а, ради чего выплачивают штраф за преждевременное прерывание (который оказывается меньше, чем суммарное бремя выплаты процентов по долгам). Если же Вам сейчас и так предстоит обновить моргидж, то никакого штрафа не будет. Как же не использовать возможность, выпадающую лишь раз в несколько лет?

Вы также можете взять больше денег, чем должны по текущему моргиджу, чтобы использовать их для других целей - например, для ремонта, платы за университет ребёнка или первоначального взноса при покупке второй (инвестиционной) недвижимости.

Подробнее о рефинансирование можете почитать здесь.

Низкая ставка важна, но дело не только в ней...


Когда подходит время переоформлять моргидж на новый период, Ваша финансовая ситуация, скорее всего, отличается от той, какой она была в момент первоначального заключения договора. Тогда условия этого кредита могли были быть очень выгодны для Вас, но сейчас, спустя пять лет, ситуация могла измениться. Перезаключение моргиджа на новый срок стоит рассматривать как хороший шанс. Шанс не только оформить займ по выгодной процентной ставке, но и подобрать тот моргидж-продукт, который будет максимально удовлетворять Ваши сегодняшние требования.

Банк, в котором у Вас моргидж, может предложить перезаключить договор раньше времени - за пол-года до истечения текущего срока ("term"-а). В чём подвох?



The Globe and Mail:

Lenders have a book of tricks to keep you tied to them for as long as possible. One of their strategies is the "early mortgage renewal."

An early renewal offer can seem like a gift horse, and often it is. But it's a gift horse that you'll want to look squarely in the mouth. The reason: Early mortgage renewals are meant to keep you from comparison shopping.

If a lender can entice you before you talk to their competition, its chances of retaining you as a customer rise dramatically. That's why banks are increasingly asking people to renew more than 120 days before their maturity (renewal) date. This prevents people from securing long-term rate guarantees that are lower than the incumbent lender's renewal offer.

Every year, hundreds of thousands of homeowners renew early. This Globe and Mail story from Rob Carrick cites data that six in 10 borrowers renew before their maturity date.

ROBERT MCLISTER
Special to The Globe and Mail


Я могу найти лучший возможный для Вас вариант и провести переговоры от Вашего имени. Если мы обсудим это вовремя до истечения периода Вашего текущего моргиджа, то я обеспечу чтобы Вы получили наилучшую возможную сделку, и сделаю переход к новому моргиджу лёгким и бесстрессовым.

ГЛАВНАЯ СТРАНИЦА

Comments are closed.