Моргидж рефинансирование

Изменение условий моргиджа для достижения различных финансовых целей


Если у Вас уже есть моргидж...


...то Вы можете задуматься о рефинансировании (перекредитовании), чтобы извлечь из этого финансовую выгоду. Это делается с различными целями, например:

  • Чтобы снизить процентную ставку по кредиту, если ставка, которую Вы можете получить сейчас, ниже, чем ставка, по которой заключен Ваш договор. Такое обычно происходит если Ваш моргидж - subprime (т.е. высокорисковый - для заёмщиков с "подмоченным" кредитом) с высокой процентной ставкой, но за время, прошедшее с его получения (скажем, год-другой), Ваша финансовая ситуация значительно улучшилась, что открыло возможность получить традиционный моргидж под низкий процент. Таким образом можно сэкономить огромную сумму.

  • Чтобы увеличить размер моргиджа (т.е. взять под залог дома дополнительную сумму). Такое рефинансирование ("equity take out", или "вытаскивание денег из дома") возможно если цена Вашего дома значительно превышает текущий остаток долга по моргиджу. Например, Ваш дом стОит сегодня 600К, и Вы всё ещё должны 380К по моргиджу. В этой ситуации вполне реально "вытащить" 80К на покупку дорогой машины, после чего моргидж станет 460К, но машина будет без отдельной ссуды (не забывайте, что Вы можете ежегодно дополнительно выплачивать 15-20% первоначальной суммы моргиджа, так что сможете довольно быстро "расквитаться" с частью моргиджа, взятом на машину). Eequity take out может быть сделан со следующими целями:

    • Для покупки машины. Ставки по автокредитам, которые предлагают дилеры, зачастую значительно выше, чем ставки по моргиджам, а ссуду на дорогую машину Вам могут вообще не дать, либо предложить под такой процент, что Вы не захотите.

    • Чтобы расплатиться по другим накопившимся долгам (процентные ставки по кредитным картам просто чудовищные!). Взятие одной ссуды под низкий процент с целью избавления от долговых обязательств под высокий процент (последние могут угрожать финансовым "снежным комом") называется "консолидация долгов".

    • Чтобы использовать полученную дополнительную сумму в качестве первоначального взноса для приобретения инвестиционной недвижимости (например, кондо, которое будете потом сдавать в аренду, и в которое, возможно, переедете в старости, отдав нынешний дом своему ребёнку - очень мудрая стратегия в мегаполисе с высокими ценами на жильё).

    Если штраф за раннее прерывание моргиджа слишком высок, то Вы можете взять дополнительную ссуду без прерывания существующего моргиджа. Эта ссуда будет зарегистрирована на Вашей недвижимости как второй моргидж.

  • Чтобы сократить общий срок моргиджа (период амортизации) - за счет увеличения размера регулярных выплат (если у Вас появилась такая возможность). Такое рефинансирование моргиджа может сэкономить огромную сумму.

  • Чтобы уменьшить размер регулярных выплат (если в настоящее время их сумма для Вас велика). Это увеличит общий срок займа (например, с 25 до 30 лет), но позволит "остаться на плаву" если сейчас Вы переживаете не лучшие финансовые времена. Потом, когда положение исправится, сможете увеличить платежи (что практически вернёт общий срок займа на первоначальный уровень), либо перефинансировать как описано в предыдущем пункте.

Если Вы хотите рефинансировать моргидж ДО ОКОНЧАНИЯ TERM-А...


...и Ваш договор заключен на условиях Открытого моргиджа, то Вы можете рефинансировать его (перейдя к другому кредитору, у которого более выгодные условия) без каких-либо штрафных санкций.

Однако если Ваш договор заключен на условиях Закрытого моргиджа, то за досрочное погашение задолженности до окончания моргидж-периода могут быть предусмотрены штрафные санкции. Штраф за досрочную выплату моргиджа может перевесить все выгоды от перехода к другому кредитору - если размер штрафа окажется больше, чем сумма, сэкономленная благодаря рефинансированию по более низкой ставке. Я помогу Вам принять решение, сделав необходимые финансовые расчеты.

Более подробная информация находится на странице Permissions to Pay Off Mortgage Faster.

Is Refinancing a Good Idea?


Статья Джона Генсера (John Hester) на сайте AreaOfEntrepreneurs.com:

Over the past few months, mortgage interest rates have fallen to the lowest level ever. While mortgage rates for all types of mortgages are extremely low, the credit crunch has made getting a mortgage has become far more difficult than it was even a few years ago. Furthermore, getting a mortgage now is quite expensive as it comes with historically high origination fees and mortgage points. Because of this, there are several considerations to take when deciding if mortgage refinancing is a good idea.

The first consideration to take when considering mortgage refinancing is your current credit situation. Mortgage lenders have drastically tightened their lending practices to people with bad credit.

To get the best possible rates, you will now need a credit score of at least 740. If you score is less than 660, you will have a difficult time getting any mortgage at all. If your credit score is poor, spending the money to apply for the mortgage refinancing could be a waste of money. Instead, you would be better off paying down your account balances and checking your balance again in a couple years.

The second consideration to take when considering mortgage refinancing is how much money you have left on your mortgage. Spending the money to lower your interest rate makes the most sense when your mortgage balance is high and your current LTV [Loan-To-Value, т.е. отношение величины долга к стоимости дома - Михаил Зускин] is 80% or more.

If your mortgage balance is far less than 80% LTV [т.е. Вы должны банку менее 80% от текущей рыночной цены недвижимости - Михаил Зускин], then spending the money to lower your rate may not make financial sense because only a small amount of your mortgage payment will go towards interest anyways.

The third consideration to take when considering mortgage refinancing is how long you plan on keeping the mortgage.

Рефинансирование моргиджа в Торонто

ГЛАВНАЯ СТРАНИЦА

Comments are closed.